（原標題： 預測2017樓市量跌價漲的情況）

　　【導讀】20%差額征稅政策，多地采取回避態度，而北京在執行時，也稅收轉嫁給買房者，國五條也因此被指缺乏殺傷力。

　　廣州代理記賬了解到，進入5月，多個城市“國五條”細則陸續滿月。最新數據顯示，當前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢。

　　來自亞豪機構的統計數據顯示，4月北京市商品住宅成交8277套，成交面積83.81萬平方米，環比分別減少57.3%、56.6%。與此同時，杭州、廣州等熱點城市近期的樓市成交量均有不同程度下滑。

　　5月2日，中國指數研究院發布4月份房地產市場“百城價格指數”。數據顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續第11個月環比上漲，漲幅縮小0.06個百分點;同比則是連續第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。

　　值得注意的是，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避態度，而北京在執行20%條款時，也產生了稅收轉嫁給買房者的問題，“國五條”也因此被指“缺乏殺傷力”。

　　市場現狀

　　4月份交易量下滑但價格微漲

　　3月底，各地“國五條”細則出臺之后，中國二手房市場成交量與4月之前相比呈現出了“冰火兩重天的局面”。數據顯示，“國五條”細則出臺前樓市成交量暴增，例如，3月份北京、深圳二手房交易量環比分別暴漲294%和370%，4月份成交量又顯著回落，4月份北京下跌成交量下跌87%，深圳下跌70%。

　　首都經濟貿易大學教授趙秀池接受本報記者采訪時認為，二手房“冰火兩重天”的表現，主要是新“國五條”及其各地的實施細則造成的。在各地實施細則出臺前，買賣雙方為了避免稅負，打一個時間差，使住房買賣盡快成交。

　　“二手房交易的下跌在個稅執行嚴格的地區將是持續性的;在執行不嚴格的地區將是短暫的，但二手房交易量下跌并不是樓市調控回歸理性的信號。二手房交易是住房市場交易的重要組成部分，目前北京的二手房交易已經超過了新房交易，盤活存量房市場，應該是樓市調控的一個正確取向，盤活存量房有利于二手房價格的平穩。很遺憾，目前的政策不僅減少了二手房的供應，提高了二手房的價格，也把更多人逼向新房市場，也不利于新房市場房價的調控。”趙秀池說。

　　長期從事稅收實務工作的福建省龍巖經濟技術開發區國家稅務局干部程輝向本報記者表示，目前交易量的下跌只是短暫的。

　　程輝表示，在2011年1月底新“國八條”出臺后，限購政策就成為遏制不合理住房需求的殺手锏，實踐證明限購城市的房價調控效果是不錯的。而在未受到限購政策影響的二三線城市，房價漲幅卻開始提高。如今出臺“國五條”，表明中央政府已經意識到這一點，將加強對二三線城市的調控。政策沒有弱化，而是在持續增補加強。此次的政策雖是一種強化，但沒有新的加碼政策被推出。因此，雖對開發商短期的銷售量和營銷方面有一定的影響，但影響并沒有想象中的大。政策的目的在于讓開發商主動降價，也讓投機者主動退出市場。下半年，開發商們也將集體進入一個關鍵時期，是資金鏈的節骨眼，也極有可能是房價的一個拐點和臨界點。這時候市場上購房者的預期可能會開始發生變化，對市場信心會造成一定的動搖。

　　雖然當前主要城市樓市成交量開始下行，可新房價格并沒有因“國五條”政策而出現逆轉，最新數據顯示，2013年4月全國100個城市新建住宅平均價格繼續環比上漲。很多業內人士認為，房價之所以沒能逆轉，某種程度上與部分地方“打折”執行“國五條”有很大關系。

　　縱觀各地公布的“國五條”實施細則，從內容上大致可分為兩類，一類是對“國五條”進行全方位落實、內容覆蓋年度房價調控目標、保障房建設、土地供應、信貸政策、房屋轉讓個稅等多個方面，全文篇幅較長，其代表城市有北京、上海、廣州、重慶等。另一類則是以公布年度房價調控目標為主的微型“國五條”細則，全文并未提及“國五條”中敏感問題如何落地，代表城市有南京、廈門、貴陽、武漢、杭州等城市。

　　程輝認為，房地產調控最大的問題不在市場，而在地方政府，以新“國五條”的落實為例，目前絕大多數省市行動遲緩，其中，既有客觀原因，也有觀望和博弈的因素。由于房地產在地方屬于支柱產業，嚴厲的調控往往導致市場低迷，而地方政府大多依賴土地財政，所以很多地方政府在這方面并不積極主動，甚至可能消極怠工。從這一角度分析，在新“國五條”落地執行方面，和以往的政策一樣，依舊阻力重重，可能難免打折扣。從“國五條”的落地來看，中央的調控目標是房地產市場平穩，房價穩定，而地方的目標是房價“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。

　　“國五條”效果

　　“國五條”沒有解決房價高本質問題

　　經濟學家郎咸平前不久發表微博稱：“‘國五條’真正的贏家是政府，因為不但稅收增加，由于房價暴漲，賣地又可賣個好價錢了。老百姓最慘，不但多交稅，還更買不起房了。”

　　山東省濟南市地稅局稽查局干部潘洪新認為，郎咸平的觀點有一定道理，因為“國五條”并沒有解決房價高的本質問題。

　　“為什么房價高?投機和炒作固然是一個重要因素，但高昂的拿地成本，以及房地產開發過程中高額的稅費才是房價高的最主要因素，如果出臺這樣的政策：增加房產保有階段的房產稅，大幅減少房產開發過程中的稅費，如針對銷售給居民的唯一一套自住用房，在其建筑安裝和不動產銷售過程中只征其中一道營業稅，定額核減土地出讓金，降低土地增值稅稅率等等。這項政策如能執行，房價或許有望降低。”潘洪新接受本報記者采訪時表示說。

　　程輝也對郎咸平的觀點表示認同。程輝說：“自2003年以來，國家對價格大幅上漲的房地產實施調控共計32次，其中，國務院直接出臺相關政策，即‘國字號’的調控共有7次，特別是2009年以來的5次國字號調控，被媒體稱為‘史上最嚴厲調控’，但所有這些調控全告失敗。‘屢戰屢敗，屢敗屢戰’之下，新年剛過，‘國五條’又登場了。只要政府是房地產行業的最大得益者，而房產政策又是政府一家說了算，那么無論刺激也罷，調控也罷，都不會跳出政府得利，民眾遭損的之窠臼。‘國五條’只是在前面的調控政策之后，第32次證明了這一條顛撲不破的富有中國特色的真理。”

　　趙秀池則認為，“國五條”除了稅收之外，其他的政策取向都是正確的，對抑制房價的漲幅能起到一定作用。

　　趙秀池對“國五條”中的相關條款分析道：“政策的基本出發點是‘保持房價基本穩定，限制投資性與投機性住房需求’。這是符合目前我國的基本情況的。由于土地是有限的，住房的供給是有限的，而含住房投資的住房需求則是無限的，尤其是在我國城市化快速發展的今天，住房的供求矛盾比較大，因此，必須限制投資性和投機性住房需求。‘完善穩定房價工作責任制’既表達了中央對房價調控的決心，也給了百姓一個政策持續穩定的預期。一個穩定的預期對市場能起到積極的作用，同時對改善市場的供求關系乃至調節房價都有一定意義。‘加快保障性安居工程規劃建設’，通過大量提供保障房保障使更多中低收入者得到住房保障，也是符合民生需求的，對房價也會起到一定的穩定作用。

　　關注焦點

　　20%個稅轉嫁給了買房者

　　在“國五條”中，最嚴厲、最富爭議性的一條莫過于個人轉讓住房所得嚴格征收20%個稅的規定。“國五條”提出，在堅決抑制投機投資性購房方面，應充分發揮稅收政策的調節作用。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　“在我國，房產個人所得稅是針對房屋交易過程中產生的利潤所征收的稅種。從國際層面來看，這一稅種類似于西方國家實行的資本利得稅。對個人住房轉讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設置、減免條件等方面有差異。英、美、德、法等國家對個人住房轉讓征收資本利得稅，但有許多寬免規定，其基本思路是，對主要自用住房轉讓免除全部或部分稅額，以支持其改善住房或變更住所的需要。”程輝說。

　　3月底，各地陸續出臺了“國五條”實施細則。然而，除了北京、上海、天津、重慶、廣州五個城市外，其他城市出臺的“國五條”細則均“屏蔽”了“20%個稅”這一條，或在提到這一條時，僅用一句“嚴格執行國家有關規定”帶過。截止目前，僅有北京一座城市嚴格執行了20%個稅條款。

　　不過，北京細則出臺之后，立馬引起市場一片驚慌。有的害怕出售二手房時被征收重稅，有的又擔憂購買二手房時房主轉嫁稅收從而推高房價。

　　4月21日，北京已經有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例。其中最先繳稅的就是北京市豐臺區大成南里小區的一套二手房，這套房子的總面積為127平方米，交易房款為280萬，這套房子房主購買時的價格為140萬，此次交易獲利140萬，所繳納的個稅數額為140萬的20%，也就是28萬。按照政策的規定，本應由賣房者承擔的個稅，經過買賣雙方協商，最后是由買房者承擔，公眾擔憂的稅收轉嫁問題由此變為現實。

　　程輝認為，稅收本身是調節收入和再分配的手段，倘若現在對房地產交易征收20%的個人所得稅采取“一刀切”的方式，有點“簡單粗暴”，也不可避免地會將稅負轉嫁給購房者。我國在制定相關征管細則時，一定要參照國際上的成功經驗，使這些監管政策既能避免傷及無辜、保護弱者，又能打擊投機、調節收入分配、共享增值收益、促進社會公平。

　　不過，趙秀池則認為，買房承擔20%的個稅是市場經濟下的正常反映。市場經濟下，買賣雙方都有選擇權，在賣房市場下，買方的購買意愿比較強烈，個稅是可以轉嫁給買方的。這也正是個稅遭人非議的原因，個稅確實可以通過轉嫁變相提高房價。稅負是否能夠轉嫁主要取決于各地的市場狀況。

　　“(28萬個稅轉嫁給買房者這件事)并不是個案，只要是買過房的人恐怕都這知道這個‘行規’，一般情況下雙方談的價格對賣方來說，都是不含稅的，是凈所得額。雖然20%的個稅按規定納稅人是賣房人，但仔細想一下你就會發現，其實這個稅款最終還是由買房人承擔的。因為賣房人在決定賣他的房子、制定售價策略時，他是這么考慮的：成本+利潤+各種稅費(含20%個稅)，買房人如果不承擔這些，賣房人會賣嗎?”潘洪新說。

　　專家建議

　　通過差異化稅收政策抑制房地產投機

　　除了20%個稅條款外，“國五條”明確提出，總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。此前有業內專家對本報表示，“政府真要下決心穩定房地產市場，稅收杠桿應使用組合拳。“房地產持有稅、增值部分所得稅和家庭住房用量規定三管齊下，投機和投資性房地產買賣將會大為減少”。

　　趙秀池認為，從稅收角度來抑制房地產投資和投機，還是要通過差異化的稅收政策來實現。稅收的征收要保護自住和改善性需求，切勿傷剛需。可以根據家庭面積標準及套數標準，對擁有多套住房者征收房地產持有稅。

　　潘洪新也認為，必須增加房產保有的成本，要通過稅收的手段使炒房人可以買的起房，但養不起房，辦法就是房產稅“擴圍”：家庭基本住房，可以有兩個參數限定，一個是人均面積，二是人均房價，超過的就應繳納房產稅，每個房產都必須實名制，由房產所有人申報繳納，如果不申報繳納，則在過戶時代扣稅款并加收滯納金和罰款，如果不發生過戶也好辦，管理部門自動累積稅款和罰款、滯納金，直到接近房產總價值時，直接進行拍賣。這樣的結果就是，房子多了，不是下蛋的老母雞，而是一塊燙手的山芋，炒房的人少了，房價自然會回歸理性。

　　“但應該注意的是，由于稅收是可以轉嫁的，稅收的效果還有待觀察;另外房地產稅收制度的設計也需要與土地出讓金制度、其他房地產相關稅費制度一并做出合理調整，才能更好的實現樓市調控，否則，很難以理服人。”趙秀池說。

　　趙秀池表示：“有一種觀點認為，‘通過征收房產稅，就可以穩定房價’，我認為這種說法是不成立的。征收房產稅不能替代限購政策的運用。因為只要取消限購，讓人們炒房，房價的升幅高于房產稅，炒房行為就不可避免，房價上升也就成為必然。另外，房產稅實施的操作成本也是需要考慮的。以房產評估值為依據征稅時，就需要大量的專業評估人員進行評估，并由政府支付大量的評估費用，這些費用會抵消政府的稅收，到時有多少稅收是取之于民、用之于民的?政策的實施效應是需要政府考慮的。另外，房產稅的征收還涉及是否與現在的土地出讓金制度存在沖突的問題，是不是存在重復征稅的問題、以及稅收轉嫁推高房價的問題等也需要考慮。”

　　程輝則特別提出，除了征收房產稅以外，還應征收空置稅，用以調控樓市。

　　程輝介紹，在荷蘭等西方發達國家，普遍都征收空置稅，最嚴厲的制度為房屋空置一年以上，政府將無條件收回房屋并對外出租。而我國一線城市的空置率居高不下，很多高端豪宅社區每天晚上的開燈率不足30%，成為名符其實的“鬼宅”。針對這一情況，政府應該征收空置稅，促使房東以較低的價格出租，從而帶動租賃市場的繁榮，讓居者有其屋的夢想得以實現。可應用征收房產稅的方式，在扣除一定的自住房面積之后，對空置房進行征稅，加大對房產持有人的現金流的壓力。

　　本報短評

　　警惕房價反彈政府應做針對性的調控

　　此番推行的“國五條”不可謂不嚴，它既限購，又提出了擴大房產稅改革范圍，同時還在有效供應上發力，在擠壓投資投機需求之外，調控思路已發生重大改變，但為何其效果仍暫時不盡如人意?目前公認的一個理由是，許多城市對“國五條”細則落實不力。譬如“20%個稅”條款只有極其少數城市提出，且僅有北京在執行，再譬如多個地區甚至還出現了“一句話”的細則，等等。歸根結底，原因還在于政府沒有做出針對性的調控。如今，“國五條”已“滿月”，政府應拿出針對性調控方案，持續完善各方面制度，否則，樓市調控不僅收不到應有成效，房價還可能出現報復性反彈，那就得不償失了。

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