（原標(biāo)題： 廣州會(huì)計(jì)記賬公司：二手房個(gè)稅細(xì)節(jié)待推敲）

　　【導(dǎo)讀】據(jù)廣州會(huì)計(jì)記賬公司了解到，旦二手房交易嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅，確實(shí)將給樓市帶來沉重打擊。但在各地執(zhí)行細(xì)則未落地之前，尚有操作細(xì)節(jié)待推敲。

　　繼3月2日、3日各地房產(chǎn)交易中心出現(xiàn)搶繳稅、搶過戶、搶簽約的瘋狂周末之后，3月4日，各地二手房交易趕搭“末班車”的恐慌情緒非但沒有緩解，反而愈演愈烈。在上海、北京多處交易中心，已經(jīng)出現(xiàn)通宵排隊(duì)的瘋狂景象;在南京，周一一早交易中心尚未開門，就已有大量市民和中介人員在馬路上排隊(duì)等待進(jìn)入交易中心辦理手續(xù)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，一旦二手房交易嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅，確實(shí)將給樓市帶來沉重打擊。但在各地執(zhí)行細(xì)則未落地之前，尚有操作細(xì)節(jié)待推敲，且很有可能給家庭唯一一套住房、剛性置換需求住房，以及動(dòng)遷房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”。而這些“口子”怎么留，也將決定政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響力度。

　　房產(chǎn)交易中心堪比春運(yùn)火車站

　　“太瘋狂了!虹口區(qū)房產(chǎn)交易中心比菜市場(chǎng)還熱鬧，人多得擠都擠不動(dòng)!”上海的購房者趙先生昨日向記者反映，早上10點(diǎn)多到達(dá)虹口區(qū)交易中心時(shí)，居然辦理各項(xiàng)交易手續(xù)的排隊(duì)號(hào)已經(jīng)發(fā)放完畢。“要想辦理手續(xù)，恐怕得第二天早上六、七點(diǎn)甚至更早就來排隊(duì)了!”

　　在北京，房地產(chǎn)交易中心也出現(xiàn)通宵排隊(duì)的景象。“我是半夜3點(diǎn)替客戶來排隊(duì)的，只拿到200多號(hào)，現(xiàn)在只能在門外等著。”據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在3日晚上6時(shí)就已經(jīng)有人趕到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局拿號(hào)了。而昨日一早能在北京各稅務(wù)所拿到前10號(hào)的，都是前一天來現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的。而這種集中過戶潮在未來幾天可能還會(huì)更加厲害。

　　在南京，昨天一早位于華僑路的市房產(chǎn)交易中心還沒開門上班，等待辦理手續(xù)的隊(duì)伍已排到了馬路上。“簡(jiǎn)直比春運(yùn)的火車站人還多!”有南京市民不禁感嘆。

　　這一幕幕趕搭末班車的瘋狂，昨天在全國各地持續(xù)上演。“這或許倒逼地方政府早日出臺(tái)地方細(xì)則，穩(wěn)定民心，穩(wěn)定市場(chǎng)。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　多個(gè)政策“口子”值得關(guān)注

　　據(jù)記者在房屋交易中心現(xiàn)場(chǎng)觀察，目前急于趕搭末班車的人都是首次置業(yè)、置換改善等剛性需求，真正有多套房屋的炒房者急于出手的并不多。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，各地就買賣房屋個(gè)人所得稅的執(zhí)行細(xì)則仍有操作空間可推敲，家庭唯一住房、剛性置換需求等或許可以等一等，不一定要趕搭末班車。

　　根據(jù)此前國稅總局、財(cái)政部、住建部此前出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)中明確，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，地方執(zhí)行細(xì)則針對(duì)“自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房”的政策口子，很有可能將繼續(xù)放開，這也完全符合鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的政策要求。

　　此前三部委出臺(tái)的《通知》還明確規(guī)定，“為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免除。”這一針對(duì)剛性改善需求的政策“口子”，在2006年至2010年期間，上海、北京等地一直照章執(zhí)行。直到2010年9月底，調(diào)控升級(jí)，財(cái)政部、國稅總局、住建部再發(fā)通知：對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅，這一政策“口子”才被收緊。楊紅旭認(rèn)為，此次“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，國稅總局是否還會(huì)聯(lián)合財(cái)政部、住建部下發(fā)一個(gè)通知，明確細(xì)節(jié)，在從嚴(yán)按差額20%征稅的同時(shí)，恢復(fù)對(duì)于剛性置換需求的優(yōu)待，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人免征個(gè)人所得稅，頗值得關(guān)注。

　　而各地方在執(zhí)行層面對(duì)“房屋原值”的核定也存在“口子”。2006年7月國稅總局的通知曾明確，個(gè)稅征收可有兩種方式：差額20%，或總額1%-3%。對(duì)無法提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。而在此之前，這條政策“口子”可以說成為全國幾乎所有城市在征收個(gè)稅時(shí)的政策依據(jù)，絕大多數(shù)納稅人均選擇“房屋原值憑證遺失”，按照總價(jià)的1%-3%核定征收個(gè)稅，而地方稅務(wù)部門在核查時(shí)也幾乎都“睜一只眼閉一只眼”。

　　“此次"國五條"細(xì)則出臺(tái)后，政策"口子"肯定不會(huì)像以前那么大了，尤其是房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，能夠?qū)崿F(xiàn)核定原值的那部分房屋，一定會(huì)嚴(yán)格按照差價(jià)的20%來征個(gè)稅。”楊紅旭認(rèn)為，以前個(gè)稅無法嚴(yán)格征收的原因主要是稅務(wù)部門無法核實(shí)原來的交易價(jià)格，房產(chǎn)交易信息沒聯(lián)網(wǎng)，房管部門配合力度不夠。此次一旦開征，這一阻礙將不復(fù)存在，二手房交易過程中陰陽合同、做低價(jià)格的可能性也越來越小。

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