（原標(biāo)題： 廣州記賬代理：深圳房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)）

　　【導(dǎo)讀】深圳房產(chǎn)稅征收方案已上報(bào)，中央成立了由住建部牽頭，財(cái)政部、國(guó)稅總局參與的協(xié)調(diào)小組，審議各地上報(bào)的方案。

　　廣州代理記賬小編發(fā)現(xiàn)，港股再度全線下挫，恒指全天下跌超過(guò)1.53%。而內(nèi)地房地產(chǎn)股又一次成為重災(zāi)區(qū)，華潤(rùn)置地(01109.HK)下跌3.26%，中海外跌了近2%。A股市場(chǎng)的地產(chǎn)板塊同樣受壓嚴(yán)重，6月以來(lái)，招保萬(wàn)金(招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)四大龍頭股價(jià)累計(jì)下跌全部超過(guò)10%以上。

　　短期內(nèi)，樓市調(diào)控加碼的消息越演越烈;長(zhǎng)期看，宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，流動(dòng)性緊張加劇，關(guān)于房地產(chǎn)后市業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了分歧。但開(kāi)發(fā)商卻顯得信心十足，多家房地產(chǎn)商繼續(xù)瘋狂拿地，一場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)后市的賭局已經(jīng)就此展開(kāi)。

　　調(diào)控漸行漸近?

　　深圳的房產(chǎn)稅征收方案已經(jīng)上報(bào)，中央成立了由住建部牽頭，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局參與的協(xié)調(diào)小組，審議各地上報(bào)的方案。

　　“是否開(kāi)征房產(chǎn)稅，決定權(quán)在中央。”面對(duì)追問(wèn)，深圳市地稅局局長(zhǎng)錢(qián)勇表示。近期，關(guān)于深圳將成為第二輪房產(chǎn)稅征收城市的傳聞不絕于耳，部分分析者還為此列出了詳細(xì)時(shí)間表，對(duì)此錢(qián)勇表示：“還沒(méi)有接到國(guó)家開(kāi)征房產(chǎn)稅的任何通知。”

　　但有消息人士透露，深圳的房產(chǎn)稅征收方案已經(jīng)上報(bào)，而中央已經(jīng)成立了由住建部牽頭，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局參與的協(xié)調(diào)小組，正在審議各地上報(bào)的各種形式的方案，包括深圳、北京、南京、杭州等城市的方案距離實(shí)施階段已經(jīng)“非常接近”。

　　再祭起房產(chǎn)稅的大旗，源于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比上漲，其中北上廣深的漲幅均超過(guò)10%，北京、廣州漲幅甚至超過(guò)15%。

　　其實(shí)早在4月1日，國(guó)務(wù)院就重申了政府的調(diào)控政策，并宣布了實(shí)施細(xì)則，包括對(duì)二手房加以征收20%的個(gè)人所得稅。但面對(duì)此次中央的高調(diào)，地方政府的實(shí)施細(xì)則相對(duì)溫和。除了北京外，大部分地方只規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)實(shí)際可支配收入的增加幅度，20%的所得稅卻幾乎沒(méi)有體現(xiàn)在地方細(xì)則中。

　　這使得四五月的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，4月銷售面積同比增長(zhǎng)41%，5月增長(zhǎng)37.6%;銷售額4月同比增長(zhǎng)56.8%，5月增長(zhǎng)33.8%。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，如果不加碼調(diào)控預(yù)期，房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

　　但摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海濱卻有不同看法，他認(rèn)為，短期內(nèi)不太可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度。“在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩的背景下，調(diào)控政策包括按揭貸款政策和稅制變動(dòng)，出臺(tái)的可能性反而較前兩個(gè)月可能略有下降。”

　　在其看來(lái)，未來(lái)決策者可能將根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)，在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施，例如限購(gòu)或限價(jià)，以實(shí)行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和管理市場(chǎng)預(yù)期的目的。

　　開(kāi)發(fā)商繼續(xù)拿地

　　進(jìn)入2013年后，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有了很大提升，這導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼。

　　對(duì)于是否會(huì)出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，地產(chǎn)商似乎已經(jīng)無(wú)暇顧及，他們更多的精力都花在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備中。

　　“老板鼓勵(lì)我們從各個(gè)途徑尋找土地信息。”一華南上市房企的管理者告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，該公司正發(fā)起一場(chǎng)全員運(yùn)動(dòng)，能為公司覓得有價(jià)值土地項(xiàng)目者，將獲得不菲的獎(jiǎng)賞。

　　該公司此番舉措，源于土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。6月18日，恒大地產(chǎn)在擊敗萬(wàn)科、中海等9家巨頭后，以23億元的價(jià)格拍下廣州市白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，該地塊在剔除配建面積后，折合樓面均價(jià)為24995元/平方米。

　　相對(duì)于近期飆升的土地市場(chǎng)，此次土地拍賣已不算突出。一個(gè)多月前，從佳兆業(yè)集團(tuán)在同區(qū)以區(qū)域新高的單價(jià)拿下一個(gè)項(xiàng)目后，廣州市地王不斷，先是越秀城建的單價(jià)地王，再到佳兆業(yè)的總價(jià)地王。

　　這種情況在全國(guó)正不斷上演，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)40個(gè)大中城市居住用地供應(yīng)1056公頃，環(huán)比上月增長(zhǎng)近五成。情況在進(jìn)入6月后大有越演越烈之勢(shì)。

　　開(kāi)發(fā)商之所以不惜血本的“撕咬”，源于補(bǔ)充庫(kù)存的需求。數(shù)據(jù)顯示，2012年初全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)確定為17.26萬(wàn)公頃，后于當(dāng)年8月調(diào)減至15.93萬(wàn)公頃，為近3年以來(lái)的最低。同時(shí)由于當(dāng)年土地市場(chǎng)蕭條，多數(shù)月份土地溢價(jià)較低，地方政府的推地激進(jìn)性不高。再加上當(dāng)年是房企信托產(chǎn)品集中到期的兌付高峰，房企忙于調(diào)整資金鏈，這都導(dǎo)致多數(shù)開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充的土地?cái)?shù)量有限。

　　但進(jìn)入2013年后，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有了很大提升。首先，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，快速的銷售讓開(kāi)發(fā)商資金回籠迅速。另一方面，境外市場(chǎng)流動(dòng)性良好，讓開(kāi)發(fā)商融資能力大增。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到5月下旬，包括萬(wàn)科、恒大、富力在內(nèi)的10大標(biāo)桿房企融資已達(dá)380億元。

　　這導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼，以在廣州、上海買(mǎi)下多幅地王的佳兆業(yè)為例，其今年以來(lái)發(fā)債總額已達(dá)83億元人民幣，而去年全年該公司只發(fā)行過(guò)一筆2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　廣州代理記賬：后市出現(xiàn)分歧

　　一方面有人認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)最好的時(shí)光已經(jīng)過(guò)去，資金外流或?qū)е轮袊?guó)房地產(chǎn)價(jià)格下跌;另一方面，有觀點(diǎn)認(rèn)為信貸收緊可能性不大，房地產(chǎn)后市平穩(wěn)。

　　“我建議開(kāi)發(fā)商做好存貨與現(xiàn)金管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。”對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)[微博](9.87,0.07,0.71%)研究總監(jiān)吳志輝表示。在他看來(lái)，與近期火熱的土地市場(chǎng)相比，同期樓市成交量并不盡如人意。

　　雖然5月國(guó)家公布的數(shù)據(jù)依舊同比大漲，但環(huán)比已出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。中信證券(11.05,0.23,2.13%)的研究報(bào)告指出，5月份樣本城市銷售面積同比增長(zhǎng)11%，但環(huán)比下降5.1%，其預(yù)計(jì)6月份的行業(yè)銷售數(shù)字或出現(xiàn)同比零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比繼續(xù)下滑。

　　有分析認(rèn)為這源于市場(chǎng)流動(dòng)性開(kāi)始收緊，近期銀行間拆借利率大幅上升，顯示資金面趨緊。在世聯(lián)地產(chǎn)的研究模型中，3個(gè)月的銀行間同業(yè)拆借利率走勢(shì)與商品住宅銷售面積增速走勢(shì)負(fù)相關(guān)。目前銀行拆借利率上漲，將導(dǎo)致下半年銷量增速下滑。

　　與此同時(shí)，央行緩解流動(dòng)性緊張的力度卻遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，李克強(qiáng)總理6月下旬作出了激活貨幣存量的講話，顯示出管理層無(wú)意提高貨幣增長(zhǎng)。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也表示：“此前中國(guó)已表態(tài)，廣義貨幣供應(yīng)量預(yù)期增長(zhǎng)為13%，但前4個(gè)月這一增長(zhǎng)率基本為15%。為完成任務(wù)，相信下一步信貸政策會(huì)收緊。”信貸收緊除了會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資成本提高、資金鏈緊張外，消費(fèi)者的購(gòu)房意欲也會(huì)進(jìn)一步下跌。

　　對(duì)此吳志輝認(rèn)為，隨著QE3推出的預(yù)期加強(qiáng)，意味著全球性的流行性緊張出現(xiàn)。如果美元指數(shù)持續(xù)走強(qiáng)，人民幣貶值預(yù)期重新出現(xiàn)，資本外流的情況加劇，則國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格必然開(kāi)始下跌。央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新增外匯占款僅669億元，較前4月大幅回落。這無(wú)不加劇了投資者對(duì)于熱錢(qián)流出的擔(dān)憂。

　　朱海濱卻持有不同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，正是考慮到經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)欠佳，信貸收緊的可能性不大，“我們維持2013年銀行新增貸款9.1萬(wàn)億元，增幅14.5%的預(yù)測(cè)。”

　　“我們資金情況是近年最好的，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，我們無(wú)非減少投資，持盈保泰。”華南一上市房企投資部負(fù)責(zé)人如此表示。

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