（原標(biāo)題： 讓房產(chǎn)稅替代土地財政不現(xiàn)實）

　　【導(dǎo)讀】廣州代理記賬公司了解到， 房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個不同的概念。

　　國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明，日前在第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會上透露，房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房??地產(chǎn)稅制度。他強調(diào)，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按??照評估價值則是房地產(chǎn)稅，評估價值里包括了地價。房產(chǎn)稅是為了加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控。目前上海和重慶已開展房產(chǎn)稅試點，下一步將雙管齊下，包括進一步擴大房產(chǎn)稅試點以及逐步建立房地產(chǎn)稅制度，“目標(biāo)是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅”。(2012年9月21日中國證券報)

　　近期樓市再次回暖，房產(chǎn)稅是否擴容引發(fā)社會持續(xù)關(guān)注。有人認(rèn)為，在目前經(jīng)濟下滑的情況下，房產(chǎn)稅應(yīng)該是接替限購政策的最佳工具。但專家指出，房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，最重要的作用在于調(diào)節(jié)貧富差距和資源的優(yōu)化配置，住建部官員也曾表示，“征收房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也能健全地方稅體系，同時有利于資源有效利用，引導(dǎo)住房合理消費。”但由于官方對開征房產(chǎn)稅的目的一直沒有明確的說法，而當(dāng)下又以房地產(chǎn)調(diào)控為經(jīng)濟生活的中心話題，于是房產(chǎn)稅能否平抑房價就成為爭議的焦點。

　　“開征房產(chǎn)稅的目的，并非直接用于打壓房價。”多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持這樣的觀點，此前上海、重慶試點時，最高征稅標(biāo)準(zhǔn)在1.2%，與房價每年上漲5%～6%相比，兩者之間并沒有直接關(guān)系。從長遠來看，開征房產(chǎn)稅可以抑制房地產(chǎn)投資投機，對穩(wěn)定房價能起到積極作用，但目前希望通過開征房產(chǎn)稅大幅降低房價，是不可能的。無論是重慶還是上海兩個不同版本的房產(chǎn)稅征收，因為均不對存量房征稅，既不能平抑房價，又難以起到打擊房產(chǎn)投機的作用。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組的最新測算數(shù)據(jù)，即使在全國范圍內(nèi)針對所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元。從調(diào)節(jié)收入差距角度來說，財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)力度最大。但我國稅制目標(biāo)是雙主體，即流轉(zhuǎn)稅和所得稅，雖說，從稅制改革總體趨勢來看，在很長時間里一定是流轉(zhuǎn)稅的比重逐漸降低，但在短時間財產(chǎn)稅絕不可能成為中國的主體稅種。也就是說，現(xiàn)在很多人認(rèn)為讓房產(chǎn)稅替代土地財政，把賣地收入變成兩萬多億元的房產(chǎn)稅，是不現(xiàn)實的。

　　如果說，廣州代理記賬公司開征房地產(chǎn)稅是為了改變目前地方的土地財政局面，讓短期的土地出讓金收入改變?yōu)殚L期的房產(chǎn)稅收入，這個目的恐難達到。房產(chǎn)稅既不能改變土地財政的狀況，也無法全面抑制投機。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房價的40%左右;建造成本約占30%;營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。以房款為100萬元計，拿地成本就是40萬元，各項稅費就是15萬元，這兩項就已經(jīng)占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。言下之意，如果房地產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對房價的調(diào)控能力也還是有限。

　　據(jù)廣州代理記賬公司了解到，房地產(chǎn)稅收絕對不僅僅是房產(chǎn)稅，包括土地收入、開發(fā)過程中各種稅，消費者購買住房繳納的稅等很多內(nèi)容都在房地產(chǎn)的整個稅收體系里面，如果認(rèn)為房地產(chǎn)稅只有一個房產(chǎn)稅，就把所謂研究房地產(chǎn)稅的目標(biāo)盯著房產(chǎn)稅一個稅種，本身就有很大的偏差。現(xiàn)在很多人建議把房產(chǎn)稅作為將來主體的稅種，從哪一個角度來看都是不現(xiàn)實的。應(yīng)該從投資、消費、金融、財政等幾個領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)有一個比較清晰的定位，在這個基礎(chǔ)上，再來研究有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項政策，包括金融政策、財稅政策、土地政策，由此可見，在這個框架里面，房地產(chǎn)稅只是一個很小甚至無足輕重的因素。從長遠看，建立與市場經(jīng)濟配套的財政分配體制，必須建立分級分稅財政體制，而分級分稅財政體制要求有一個比較合理的、成型的地方稅體系。房地產(chǎn)稅改革理應(yīng)成稅制改革的一個重要的起點。它能使地方政府在以后的收入機制方面找到一個合理主體稅種，同時，房地產(chǎn)稅又能成為中國財產(chǎn)稅征收的一個新起點，而財產(chǎn)稅制度對于中國收入分配的優(yōu)化，意義是非常深遠的。

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