（原標題： 營改增如火如荼 房企須未雨綢繆）

　　【導讀】上海、北京等11省市增值稅改革如火如荼，其他地區和行業也在躍躍欲試營改增擴圍。從一些媒體的報道來看，房地產行業入圍營改增試點似乎呼之欲出。筆者提醒房地產行業應未雨綢繆，早做準備。

　　及早熟悉營改增政策法規

　　廣州會計記賬公司了解到，按照“統籌設計、分步實施，規范稅制、合理負擔，全面協調、平穩過渡”的基本原則，國家設計了營改增試點的總體方案，綜合考慮服務業發展狀況、財政承受能力、征管基礎條件等因素，先期選擇經濟輻射效應明顯、改革示范作用較強的地區開展試點，然后逐步推廣至其他行業。

　　條件成熟時，將選擇部分行業在全國范圍內進行全行業試點。

　　此次稅改的目的之一是為了解決企業在經營過程中的重復征稅問題。

　　營改增能夠實現稅制轉換，打通連接二、三產業增值稅抵扣鏈條，從制度上解決貨物與勞務稅制不統一和營業稅重復征收問題。在營改增試點實施后，試點地區企業普遍稅負降低，但也有一些企業出現了稅負加重的情況。因此，房地產企業需及早熟悉《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等營改增相關政策法規。

　　注意了解稅收征收主體的變化

　　營改增擴圍，交通運輸業、研發技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務業納入試點范圍。作為營改增試點擴圍地區的10省、市、計劃單列市，與上海有一個比明顯的區別，那就是上海的國稅、地稅是合二為一的，而其他省市則大多是國稅、地稅分設。

　　未來，執行營改增的職能部門將是國稅局，稅收征收主體主管稅務機關發生了變化。相對于上海而言，其他省市的房地產行業一旦加入增值稅試點后，由過去向地稅機關繳納營業稅，改為向國稅機關繳納增值稅，稅收征收主體、稅種、稅率、稅務核算方法等方面均發生了的變化，這將給房地產企業的納稅申報帶來較大的挑戰。

　　開展營改增稅負測算

　　在將營改增政策研究透徹的基礎上，房地產行業應深入研討，科學測算和分析改革對企業稅負的影響，充分運用稅收政策，整合資源、優化流程、細化分工、轉型升級，適時調整企業經營戰略。

　　流轉環節增值稅稅負的高低主要取決于3個因素，包括稅率、可抵扣項目以及增值稅稅負能否向下一環節轉嫁。營改增稅負測試，即對改革帶給企業在盈利、稅負、現金流等方面的影響進行評估，測算出改革前后稅負的變化情況，以便能夠事先對企業的業務流程、會計系統、稅務申報等方面進行合理的改變，規劃出對房地產企業更為有利的稅務管理形式。

　　分析測算工作可以年度收入為基礎，參考上海營改增的辦法，根據模擬計算出的稅改后的稅負變化，形成稅負數據結構分析報告及政策建議，以反映行業合理訴求，爭取各項優惠政策。這些準備不僅能夠讓企業在試點實施時盡量降低試點方案帶來的不利影響，甚至能夠使企業在順應未來改革、試點全面鋪開的發展進程中搶占先機。

　　積極反映行業訴求

　　房地產行業應對將要進行的營改增稅負情況進行測算并對比，研究實施此項稅收改革對行業及相關企業的影響，提出應對政策建議。這實際上是為了更好地貫徹落實國家結構性減稅的重大部署，讓企業了解稅改過程中可能遇到的問題，做好營改增的各項準備工作。

　　對營改增過程中遇到的問題和困難、建議和訴求，企業要定期收集和分析，及時向行業協會和稅務機關反映，提出解決方案和合理化建議，以幫助企業迅速有效解決實際問題。這也可以為有關部門制定符合行業實際情況的政策提供依據。

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