（原標題： 會計稅率：房地產稅費必須正本清源）

　　【會計導讀】多如牛毛的房地產稅費必須正本清源，關鍵是把資本利得稅或者物業稅統一在清理稅費的框架之下統合考量。

　　受樓市調控“國五條”實施細則利空政策影響，3月4日，包括地產、建材、水泥、煤炭、鋼鐵在內的周期類板塊遭受重挫，房地產在中國實體經濟與投資市場的地位，毋庸置疑。

　　就在很多人認為房地產差價繳納20%個稅將提升新建商品房價格，提升房租價格時，股票市場給出了相反的答案，總體而言，“國五條”及其實施細則對于房地產開發商是利空，而非很多人所聲稱的利好。

　　“國五條”實施細則提出“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，20%的個人所得稅，其實質是資本利得稅，即對低買高賣資產所獲收益進行征稅。通常來說，房地產、股票、債券、貴金屬、藝術品投資等資本利得，最容易被征收資本利得稅。

　　從美國等市場經驗看，房地產的資本利得稅對于房價的影響，取決于房地產市場處于牛市還是熊市，資本利得稅本身不是房價漲跌的關鍵因素。如果房地產市場處于牛市，那么出售者將把所有的稅費轉嫁給買方，獲得預期收益，這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由購房者承擔。如果房地產市場處于熊市，出售者無法轉嫁稅費成本，則不得不承擔投資收益下降、甚至虧損的結果。

　　房地產市場剛性需求的關鍵因素是經濟與人口，而房地產投資市場的牛熊主要取決于貨幣數量、投資收益。從金融學的意義來說，資本利得稅增加的是投資不確定性風險。目前希望投資房地產的人，不得不考慮到增加20%的個人所得稅可能產生的風險，如果購房者不愿意承擔稅費，如果房地產市場的投資收益無法覆蓋所有成本，投資者就會三思而后行。

　　所謂20%房地產個人所得稅將催漲市場，沒有理論與現實根據。嚴格實行20%的個人所得稅之后，身處賣方市場的剛性購房者為規避稅收，將本能地轉向一手房市場，并且會一步到位，以免將來改善住房陷入稅費漩渦。投資者卻會觀望，等待市場取向清晰后再決定，如果貨幣發行猛增、通脹上升，仍將義無反顧投身房地產市場;如果貨幣收緊、通脹可控、政策沒有放松的可能，就會轉向其他投資品種。

　　2007年已經執行20%的個人所得稅的東莞就是最好的證明。當年新政執行后不久，東莞二手房交易市場曾遭遇一輪低潮，但二手房交易在短暫萎縮后很快恢復，2009年之后為抑制次貸影響的寬松貨幣政策，為房地產市場火上澆油，足以消除任何房地產調控政策的負面影響。

　　新的個人所得稅出臺后，各地市場究竟表現如何?

　　人流不斷集聚的一線城市不會受到多大沖擊，短期的觀望之后購房者將繼續入市。截至2012年底，上海房貸80%以上都是首套房貸款，剛性需求支撐了房地產市場。北京、深圳等地同樣如此。靠民間借貸與資源價格上升的三、四線城市，泡沫已經逐漸破滅，所得稅征收與否關系不大。受所得稅影響最大的是踮起腳尖想成為房地產一線城市的二、三線城市，他們不得不進入更激烈的資金、人口爭奪戰。

　　對于房地產資本利得稅應該有免稅條款，如長期持有五年以上、只有一套自住房出售后再購改善住房條件，有必要設立免稅條款。而對于購房一年之內交易、擁有三套以上住房的“房叔”“房姐”們，有必要實行差別稅率制，參照個人所得稅從10%到最高的45%的邊際稅率征收。如此，既使資本利得稅恢復調節資本收益的真實面貌，又可避免傷及無辜。

　　廣州會計記賬公司認為，無論是市場色彩濃厚的美國，還是行政色彩濃厚的法國，對于個人長期擁有的住宅交易都有豁免，其目的是為了保護不以短期投資為目的的中產收入階層的利益。短期持有轉讓，長期持有轉讓稅率各不相同，而對于單身與已婚，又按照稅收聯合申報與單獨申報等各有不同，總體而言，長期持有房產、已婚且為一家之主養活全家者，稅收最低，而單身的短期持有者稅率最高。另外，按照美國稅收法典1031節，在美國境內，如果房主賣出房地產180天內購置了另一處“類似”的房產，賣出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產賣出時繳納。很明顯，自住房或者改善房，在稅收上受到優待。

　　多如牛毛的房地產稅費必須正本清源，房地產征收資本利得稅并非絕不可行，關鍵是把資本利得稅或者物業稅統一在清理稅費的框架之下，把房地產與貨幣金融、地方財政統合考量，任何局部改革都成為房地產大型改革的有益補充，如此，房地產市場糾偏有望。

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