（原標題： 廣州代理記賬：七大房產稅猜想）

　　房產稅已近在咫尺。

　　無論是以試點擴圍的方式，還是全國推行，已經幾乎沒有人能阻礙房產稅前進的步伐。

　　《第一財經日報》廣州代理記賬小編在采訪中發現，絕大多數采訪對象都認為，房產稅的試點范圍擴大已勢不可擋。但對于是否只針對新增住房征稅的問題，則出現了分歧。

　　財政部財政科學研究所所長賈康稱，不能覆蓋全國存量。但國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣則認為，中國房地產行業的問題是存量的問題還不是增量的問題，因此不能以新舊為界限。

　　事實上，上海和重慶已經開展的房產稅試點代表了房產稅征收的兩個不同方向，但是，這兩個方向也并沒有完全涵蓋房產稅所涉及的諸多尚待解決的問題。此外，房產稅的全國推廣還面臨著各地住房信息的全國聯網，這一基礎性工作目前進展緩慢。

　　作為一個被寄予厚望又存在諸多爭議的稅種，房產稅的全面開征仍任重而道遠，而在其開征之后，又能否達到每個人心中所預期的效果，則更難以預料。

　　一、房產稅今年將繼續試點還是會全國推廣?

　　賈康：房產稅全面推開時間表是由政府確定的，但可以肯定的一點是，今年房產稅試點的范圍擴大的可能性大大提升了。

　　王小廣：房地產的稅收調節是一個非常重要的調控工具，真正起調節作用的是增值稅和保有環節稅。房產稅現在泛指的是物業稅，就是保有環節的稅。

　　房產稅今年是繼續試點還是會全國推廣具體的時間表我不清楚，但應該說這次20%的個人所得稅就是朝這個方向邁了一步，因為它是直接對資產增值的部分征稅。現在中國的房地產調控就是缺乏稅收調節。

　　李明：在任何國家征稅需要兩個條件，一是稅種促進經濟發展和分配合理，行業本身具備條件。第二是征收成本和管理可實現，這兩個因素缺一不可。房產稅這兩個條件都不具備。中國房地產的產權制度、交易管理甚至整個住房體系的設計都不完善，要通過房產稅來調節市場，我個人認為條件還不具備。

　　上海、重慶試點兩三年，也沒得出什么經驗來，只能繼續實踐，這是個漫長過程。國家提出擴大試點，我想還是從明確調控不放松、穩定購房者預期、建立長效機制這三個長遠的角度提出來的。我覺得沒有10年的時間，難以得出全國推廣的經驗。

　　倪建達：今年還是試點推廣。

　　趙忠秀：應該是試點，全國推廣在技術上還有很大難度，因為信息不系統、不完備。

　　黃建中：估計今年還是試點為主，全國推廣還存在一些難度，因為涉及到一些配套政策的完善，比如個人住房信息系統的聯網等。

　　二、房產稅只針對新增商品房征稅還是會將范圍涵蓋存量住房?

　　賈康：肯定不能覆蓋全面存量，比如重慶覆蓋了存量里面的獨立別墅，這代表了存量不是不能動，可以按照管理上比較低成本的方式做起來。以后推到雙拼別墅等明顯是高端的住宅也不是不可能，但絕對不應該考慮普遍征收。

　　王小廣：房地產稅是資產稅，可以設置一套房子免稅，如果之后不買房也不免，賣房之后不買房都有可能是投機的傾向，買房之后才能退稅。所以不應以房子的新舊為界限，目前中國房地產行業的問題是存量的問題而不是增量的問題。

　　倪建達：只針對新增住房征收。

　　趙忠秀：只針對新增商品房，在短期內起到實現調控意圖，抑制投機需求的目的。

　　黃建中：應會涉及存量，因為如果不涉及存量的房產稅就沒有太大的意義了，如果想通過房產稅抑制房價，必須要對存量房征稅。通過對存量房征稅，可以使一部分空置房“吐向”市場，從而增加供應。當然，對存量征稅可能涉及到很多利益集團，所以實施是有難度的。

　　三、房產稅的征稅稅基將以市場價計算還是以評估價計算?

　　賈康：稅基應以評估價計算，評估價由政府認可的有資質的評估機構給出。一開始做起來的時候各地可能會采用比較簡便的辦法，像上海只涉及到增量，所以就以成交價來處理了。

　　王小廣：稅基應該以市場價計算，每個房子都有不同的價格，我們認為中國可以劃片，目的就是簡單化一些，不要搞太復雜了。比如通過調查得出某一個區域的平均價格，根據價格的不同劃幾個檔，不需要分得太細，評估也不是政府評估，而是市場評估。

　　因為中國的征稅水平還是比較低的，所以剛開始應該搞個簡單易操作的標準，粗線條的大致公平就可以了。

　　倪建達：以評估價計算。

　　趙忠秀：為保持政策的連續性和嚴肅性，減少隨意性，應該以評估價為基準。

　　黃建中：比較好的估價應該是與市場價一致的，估價一般也是按照市場價來評估的，當然會有一些偏差。一般來說的話，都是以估價報告為準的。

　　四、按人均面積還是以家庭擁有套數征稅?

　　賈康：按套數或人均面積扣除都是可以考慮的方案。但是按人均面積存在管理上的麻煩，就是人口出現變化怎么辦。

　　王小廣：在中國只能以套數為標準，不能以面積，用面積又復雜了。中國住房政策的核心應該是“一戶一套住房”，第一套住房享受最優惠待遇，第二套和以上就與第一套享受的待遇有很大差別。

　　但不用在意第一套是別墅還是普通住宅，不讓富人住大房子是沒有道理的，沒有絕對的公平，要給大家改善住房的空間。

　　倪建達：應該按家庭套數征稅。

　　趙忠秀：為起到調控的短期目的，應該以套數征稅。從長期制度性建設來講，應該以人均面積計算(予以一定的扣除額，按不同地區有所差別)。

　　黃建中：兩個結合起來更好，但可以以人均面積為主。

　　五、只針對高檔住宅征稅還是所有住宅都將征稅?

　　賈康：房產稅改革應該是堅持只調節高端，若放棄這一要領，實際上改革就無法進行。

　　王小廣：就是一戶一套房，多出的就征稅，不需要區分高檔住宅還是普通住宅。

　　倪建達：只針對高檔住房。

　　趙忠秀：針對高檔住宅比較得民心，若針對所有住宅會引起民怨，除非對第一套住房免征。

　　黃建中：有差別的稅率，高檔房肯定要高一些，普通房可以低一些甚至不征收，大多數人不應該再增加稅收負擔。

　　六、房產稅將最終取代土地出讓金還是會兩者并行?

　　賈康：土地使用費是地租，在原理上，是國家依據土地終極所有權的經濟權利，成為地租的收取者。但是在地皮之上的不動產包括消費住房在保有環節的稅收，其原理上所相關的權力是政治權力，即國家作為社會管理者憑借政治權力，在立法授權下強制地征稅調節。

　　這兩者之間是可以并行不悖、合理協調的，不是非此即彼、二者只能取其一的關系。問題的關鍵不是重復不重復，而在于重復搭配得合理不合理。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的，至于具體啟動、實施過程中，有必要的話，可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區別對待，在稅負上作出必要的差異化，調節“出讓金生成機制”前后變化帶來的價位差。(引自《中國企業報》對賈康的專訪)

　　王小廣：兩者沒有關系。70年產權等于一次性交了，其實是很少的，如果交了房產稅是可以退回或抵扣的。

　　倪建達：兩者并行。

　　趙忠秀：房產稅是長期目標取向，并且要修改70年土地使用權的法律;短期內征收土地出讓金在技術上可行。

　　黃建中：大的方向是要用房產稅來取代土地出讓金，我們國家的存量房是很大的，特別是一線城市二手房的數量已經超過一手房的數量，土地出讓金從長遠來看，肯定是難以為繼的。我們國家的存量房數量還是很大的，而且其中空置房也不少。

　　七、是按統一稅率還是累進稅率征稅?

　　賈康：按統一稅率還是累進稅率，應允許各地根據自己的實際情況有所區別。

　　王小廣：應該是累進的稅率，就像個人所得稅一樣，是累進的。

　　倪建達：統一稅率。

　　趙忠秀：統一稅率便于操作，累進稅率更加公平，但避稅的動機明顯。

　　黃建中：累進稅率會更合理，這種稅本來就是“劫富濟貧”的一個稅種，累進稅率的房產稅會是降房價的一種很有效的手段。

　　注：

　　賈康 財政部財政科學研究所所長

　　王小廣 國家行政學院決策咨詢部研究員

　　倪建達 上實城開董事局主席兼總裁

　　黃建中 上海師范大學商學院投資與保險系副教授

　　趙忠秀 對外經貿大學副校長

　　李明 遠洋地產行政總裁

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