（原標題： 廣州代理記賬：七大房產(chǎn)稅猜想）

　　房產(chǎn)稅已近在咫尺。

　　無論是以試點擴圍的方式，還是全國推行，已經(jīng)幾乎沒有人能阻礙房產(chǎn)稅前進的步伐。

　　《第一財經(jīng)日報》廣州代理記賬小編在采訪中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)采訪對象都認為，房產(chǎn)稅的試點范圍擴大已勢不可擋。但對于是否只針對新增住房征稅的問題，則出現(xiàn)了分歧。

　　財政部財政科學研究所所長賈康稱，不能覆蓋全國存量。但國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣則認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題是存量的問題還不是增量的問題，因此不能以新舊為界限。

　　事實上，上海和重慶已經(jīng)開展的房產(chǎn)稅試點代表了房產(chǎn)稅征收的兩個不同方向，但是，這兩個方向也并沒有完全涵蓋房產(chǎn)稅所涉及的諸多尚待解決的問題。此外，房產(chǎn)稅的全國推廣還面臨著各地住房信息的全國聯(lián)網(wǎng)，這一基礎(chǔ)性工作目前進展緩慢。

　　作為一個被寄予厚望又存在諸多爭議的稅種，房產(chǎn)稅的全面開征仍任重而道遠，而在其開征之后，又能否達到每個人心中所預(yù)期的效果，則更難以預(yù)料。

　　一、房產(chǎn)稅今年將繼續(xù)試點還是會全國推廣?

　　賈康：房產(chǎn)稅全面推開時間表是由政府確定的，但可以肯定的一點是，今年房產(chǎn)稅試點的范圍擴大的可能性大大提升了。

　　王小廣：房地產(chǎn)的稅收調(diào)節(jié)是一個非常重要的調(diào)控工具，真正起調(diào)節(jié)作用的是增值稅和保有環(huán)節(jié)稅。房產(chǎn)稅現(xiàn)在泛指的是物業(yè)稅，就是保有環(huán)節(jié)的稅。

　　房產(chǎn)稅今年是繼續(xù)試點還是會全國推廣具體的時間表我不清楚，但應(yīng)該說這次20%的個人所得稅就是朝這個方向邁了一步，因為它是直接對資產(chǎn)增值的部分征稅?，F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)調(diào)控就是缺乏稅收調(diào)節(jié)。

　　李明：在任何國家征稅需要兩個條件，一是稅種促進經(jīng)濟發(fā)展和分配合理，行業(yè)本身具備條件。第二是征收成本和管理可實現(xiàn)，這兩個因素缺一不可。房產(chǎn)稅這兩個條件都不具備。中國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度、交易管理甚至整個住房體系的設(shè)計都不完善，要通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)市場，我個人認為條件還不具備。

　　上海、重慶試點兩三年，也沒得出什么經(jīng)驗來，只能繼續(xù)實踐，這是個漫長過程。國家提出擴大試點，我想還是從明確調(diào)控不放松、穩(wěn)定購房者預(yù)期、建立長效機制這三個長遠的角度提出來的。我覺得沒有10年的時間，難以得出全國推廣的經(jīng)驗。

　　倪建達：今年還是試點推廣。

　　趙忠秀：應(yīng)該是試點，全國推廣在技術(shù)上還有很大難度，因為信息不系統(tǒng)、不完備。

　　黃建中：估計今年還是試點為主，全國推廣還存在一些難度，因為涉及到一些配套政策的完善，比如個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)等。

　　二、房產(chǎn)稅只針對新增商品房征稅還是會將范圍涵蓋存量住房?

　　賈康：肯定不能覆蓋全面存量，比如重慶覆蓋了存量里面的獨立別墅，這代表了存量不是不能動，可以按照管理上比較低成本的方式做起來。以后推到雙拼別墅等明顯是高端的住宅也不是不可能，但絕對不應(yīng)該考慮普遍征收。

　　王小廣：房地產(chǎn)稅是資產(chǎn)稅，可以設(shè)置一套房子免稅，如果之后不買房也不免，賣房之后不買房都有可能是投機的傾向，買房之后才能退稅。所以不應(yīng)以房子的新舊為界限，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題是存量的問題而不是增量的問題。

　　倪建達：只針對新增住房征收。

　　趙忠秀：只針對新增商品房，在短期內(nèi)起到實現(xiàn)調(diào)控意圖，抑制投機需求的目的。

　　黃建中：應(yīng)會涉及存量，因為如果不涉及存量的房產(chǎn)稅就沒有太大的意義了，如果想通過房產(chǎn)稅抑制房價，必須要對存量房征稅。通過對存量房征稅，可以使一部分空置房“吐向”市場，從而增加供應(yīng)。當然，對存量征稅可能涉及到很多利益集團，所以實施是有難度的。

　　三、房產(chǎn)稅的征稅稅基將以市場價計算還是以評估價計算?

　　賈康：稅基應(yīng)以評估價計算，評估價由政府認可的有資質(zhì)的評估機構(gòu)給出。一開始做起來的時候各地可能會采用比較簡便的辦法，像上海只涉及到增量，所以就以成交價來處理了。

　　王小廣：稅基應(yīng)該以市場價計算，每個房子都有不同的價格，我們認為中國可以劃片，目的就是簡單化一些，不要搞太復(fù)雜了。比如通過調(diào)查得出某一個區(qū)域的平均價格，根據(jù)價格的不同劃幾個檔，不需要分得太細，評估也不是政府評估，而是市場評估。

　　因為中國的征稅水平還是比較低的，所以剛開始應(yīng)該搞個簡單易操作的標準，粗線條的大致公平就可以了。

　　倪建達：以評估價計算。

　　趙忠秀：為保持政策的連續(xù)性和嚴肅性，減少隨意性，應(yīng)該以評估價為基準。

　　黃建中：比較好的估價應(yīng)該是與市場價一致的，估價一般也是按照市場價來評估的，當然會有一些偏差。一般來說的話，都是以估價報告為準的。

　　四、按人均面積還是以家庭擁有套數(shù)征稅?

　　賈康：按套數(shù)或人均面積扣除都是可以考慮的方案。但是按人均面積存在管理上的麻煩，就是人口出現(xiàn)變化怎么辦。

　　王小廣：在中國只能以套數(shù)為標準，不能以面積，用面積又復(fù)雜了。中國住房政策的核心應(yīng)該是“一戶一套住房”，第一套住房享受最優(yōu)惠待遇，第二套和以上就與第一套享受的待遇有很大差別。

　　但不用在意第一套是別墅還是普通住宅，不讓富人住大房子是沒有道理的，沒有絕對的公平，要給大家改善住房的空間。

　　倪建達：應(yīng)該按家庭套數(shù)征稅。

　　趙忠秀：為起到調(diào)控的短期目的，應(yīng)該以套數(shù)征稅。從長期制度性建設(shè)來講，應(yīng)該以人均面積計算(予以一定的扣除額，按不同地區(qū)有所差別)。

　　黃建中：兩個結(jié)合起來更好，但可以以人均面積為主。

　　五、只針對高檔住宅征稅還是所有住宅都將征稅?

　　賈康：房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅持只調(diào)節(jié)高端，若放棄這一要領(lǐng)，實際上改革就無法進行。

　　王小廣：就是一戶一套房，多出的就征稅，不需要區(qū)分高檔住宅還是普通住宅。

　　倪建達：只針對高檔住房。

　　趙忠秀：針對高檔住宅比較得民心，若針對所有住宅會引起民怨，除非對第一套住房免征。

　　黃建中：有差別的稅率，高檔房肯定要高一些，普通房可以低一些甚至不征收，大多數(shù)人不應(yīng)該再增加稅收負擔。

　　六、房產(chǎn)稅將最終取代土地出讓金還是會兩者并行?

　　賈康：土地使用費是地租，在原理上，是國家依據(jù)土地終極所有權(quán)的經(jīng)濟權(quán)利，成為地租的收取者。但是在地皮之上的不動產(chǎn)包括消費住房在保有環(huán)節(jié)的稅收，其原理上所相關(guān)的權(quán)力是政治權(quán)力，即國家作為社會管理者憑借政治權(quán)力，在立法授權(quán)下強制地征稅調(diào)節(jié)。

　　這兩者之間是可以并行不悖、合理協(xié)調(diào)的，不是非此即彼、二者只能取其一的關(guān)系。問題的關(guān)鍵不是重復(fù)不重復(fù)，而在于重復(fù)搭配得合理不合理?！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的，至于具體啟動、實施過程中，有必要的話，可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區(qū)別對待，在稅負上作出必要的差異化，調(diào)節(jié)“出讓金生成機制”前后變化帶來的價位差。(引自《中國企業(yè)報》對賈康的專訪)

　　王小廣：兩者沒有關(guān)系。70年產(chǎn)權(quán)等于一次性交了，其實是很少的，如果交了房產(chǎn)稅是可以退回或抵扣的。

　　倪建達：兩者并行。

　　趙忠秀：房產(chǎn)稅是長期目標取向，并且要修改70年土地使用權(quán)的法律;短期內(nèi)征收土地出讓金在技術(shù)上可行。

　　黃建中：大的方向是要用房產(chǎn)稅來取代土地出讓金，我們國家的存量房是很大的，特別是一線城市二手房的數(shù)量已經(jīng)超過一手房的數(shù)量，土地出讓金從長遠來看，肯定是難以為繼的。我們國家的存量房數(shù)量還是很大的，而且其中空置房也不少。

　　七、是按統(tǒng)一稅率還是累進稅率征稅?

　　賈康：按統(tǒng)一稅率還是累進稅率，應(yīng)允許各地根據(jù)自己的實際情況有所區(qū)別。

　　王小廣：應(yīng)該是累進的稅率，就像個人所得稅一樣，是累進的。

　　倪建達：統(tǒng)一稅率。

　　趙忠秀：統(tǒng)一稅率便于操作，累進稅率更加公平，但避稅的動機明顯。

　　黃建中：累進稅率會更合理，這種稅本來就是“劫富濟貧”的一個稅種，累進稅率的房產(chǎn)稅會是降房價的一種很有效的手段。

　　注：

　　賈康 財政部財政科學研究所所長

　　王小廣 國家行政學院決策咨詢部研究員

　　倪建達 上實城開董事局主席兼總裁

　　黃建中 上海師范大學商學院投資與保險系副教授

　　趙忠秀 對外經(jīng)貿(mào)大學副校長

　　李明 遠洋地產(chǎn)行政總裁

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