（原標(biāo)題： 房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 深圳概率大）

　　【導(dǎo)讀】廣州財(cái)稅辦理小編發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅或仍以增量為征收范圍，而在稅率上前期也不可能太高，但有逐步上調(diào)的趨勢。

　　日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，對此發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“今年會(huì)有具體動(dòng)作”。而這些消息都進(jìn)一步確認(rèn)了“房產(chǎn)稅將擴(kuò)圍”的趨勢，這其中，深圳又是大概率的擴(kuò)圍城市之一。

　　近日，有關(guān)深圳將成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)城市的消息甚囂塵上，不少專家都表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。而對于這一稅種的征收方式，仍存在諸多不確定性，事關(guān)征收范圍、稅率、征收方式等核心指標(biāo)，深圳房產(chǎn)稅的方案則有待官方最后確認(rèn)。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅或仍以增量為征收范圍，而在稅率上前期也不可能太高，但有逐步上調(diào)的趨勢。

　　對于效果，不少專家則普遍認(rèn)為，無論是上海和重慶的試點(diǎn)效果，還是過于“溫和”的稅率，都使得房產(chǎn)稅對于抑制房價(jià)的效果不會(huì)很明顯。

　　廣州財(cái)稅:“90%可能將會(huì)包括深圳”

　　“有90%的可能房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會(huì)在今年第四季度落地，再者，90%可能的則是試點(diǎn)城市中將會(huì)有深圳”，綜合開發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)中心主任宋丁向記者表示。

　　據(jù)了解，對房產(chǎn)稅開征，地方上需要準(zhǔn)備的工作包括房產(chǎn)信息和系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，確定征管機(jī)構(gòu)，配置相關(guān)人員，以及制定工作流程和細(xì)則。而深圳則被認(rèn)為具備房產(chǎn)稅開征的條件，其理由就是深圳已完成全面評估存量房價(jià)格的系統(tǒng)工作，這被認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。此外，深圳房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，開征房產(chǎn)稅的條件也被認(rèn)為是全國各城市中最好的。

　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺則認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容已成必然趨勢，而深圳目前已經(jīng)具備開征房產(chǎn)稅的條件。鄧志旺表示，2011年上海和重慶相繼開征房產(chǎn)稅之后，深圳專程到兩地考察，并做好本地開征的相關(guān)方案及準(zhǔn)備工作。不僅是深圳，其實(shí)可能開征的城市基本已經(jīng)有開征方案。但是因?yàn)橹醒氩⑽磸?qiáng)制地方征收，因此地方政府僅僅做好開征的準(zhǔn)備，也沒有付諸行動(dòng)。“具體開征時(shí)間要等有關(guān)部門下發(fā)通知，預(yù)計(jì)今年下半年或者明年就會(huì)開征。如果房產(chǎn)稅擴(kuò)容，最有可能的就是深圳等房價(jià)比較高的一線城市以及部分房價(jià)上漲較快的二線城市。”鄧志旺表示。

　　廣州財(cái)稅解讀：房產(chǎn)稅征收模式或異于滬渝

　　在征收方式上目前有多種猜測，其主要的問題是收增量還是存量，稅率以及免征面積等核心問題。據(jù)此前媒體報(bào)道，有官員透露，本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容采取的模式很可能不同于現(xiàn)有滬渝房產(chǎn)稅版本，決策層需要對多個(gè)房產(chǎn)稅版本進(jìn)行評估、選擇。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按照常理，應(yīng)該是增量部分先開征房產(chǎn)稅，原因在于：首先，從已經(jīng)試點(diǎn)的重慶、上海兩地來看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小;其次，從增量房開始征收也并非只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額部分征收房產(chǎn)稅;最后，初期從新購的超面積收起，但長遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)涉及存量多套房。從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海、重慶的房產(chǎn)稅稅收都比較少，所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至對二套以上全面收取的可能性非常大。

　　宋丁也認(rèn)為深圳可能會(huì)參照重慶、上海的政策，但只是一部分，“畢竟深圳對于開征房產(chǎn)稅的考量不同，像重

　　慶、上海土地財(cái)政支持力量大，可以占到30%—40%左右，而深圳大概只占10%，深圳對于土地財(cái)政的依賴性下降，但有房產(chǎn)稅的支持會(huì)相對較好”。不過在范圍上，宋丁認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅覆蓋面可能會(huì)偏大，第一步主要針對大戶型或者是多套房來征收，目的在于安撫市場;隨后逐步擴(kuò)大到所有房屋都征稅。

　　此外，宋丁還提醒，房產(chǎn)稅增量部分依舊要征，而存量在未來是主要的節(jié)點(diǎn)。特別對深圳而言，“目前太多的違法建筑，小產(chǎn)權(quán)房的大肆興建，對于存量征收房產(chǎn)稅這一點(diǎn)來說，會(huì)讓更多的購房者跑去購買違法的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房如何解決，是深圳想要對存量開征房產(chǎn)稅的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。

　　財(cái)稅看點(diǎn)：房產(chǎn)稅對抑制房價(jià)效果存疑

　　對于房產(chǎn)稅抑制房價(jià)上漲的效果，多名專家都不樂觀。廣州財(cái)稅辦理小編發(fā)現(xiàn)表示，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)有一定的影響，但時(shí)間長了影響就會(huì)逐漸變小，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅始終只是一種稅制，在長期的調(diào)控過程中會(huì)慢慢減弱。

　　鄧志旺也認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征的實(shí)際作用并不大：上海和重慶都開征兩年了，但房價(jià)該漲還是在漲，并未受到影響。首先，因?yàn)殚_征的范圍不大，而且稅率很低，上海是0.6%，重慶是0.5%—1.2%，一套100萬的房子才交幾千元，而對于地方財(cái)政收入來說，如此低的稅款跟動(dòng)輒上億的地價(jià)來說，不值一提;對于“劫富濟(jì)貧”促進(jìn)社會(huì)公平，影響也是微乎其微。

　　“房產(chǎn)稅對樓市短期房價(jià)有影響，長期對房價(jià)無任何實(shí)質(zhì)性扼制力”，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征目的不是降房價(jià)，是調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅不能抑制地價(jià)上漲。相反，房產(chǎn)稅開征還會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)移給買房者，導(dǎo)致房價(jià)上漲。

　　對此張大偉并不同意，他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收可以增加地方政府的穩(wěn)定收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣地的沖動(dòng)，減少地王出現(xiàn)的概率，也可能會(huì)擠壓出部分庫存空置房源，增加租賃房源進(jìn)而平抑房租上漲，另外，如果從新購房產(chǎn)疊加計(jì)算之前存量房產(chǎn)合并征收房產(chǎn)持有稅，對有多套房產(chǎn)買家的投資沖動(dòng)也有抑制作用。

　　但同時(shí)，張大偉也表示，在不改變供需結(jié)構(gòu)的前提下，新增稅費(fèi)最后結(jié)果僅僅是加稅，樓市調(diào)控很難依賴房產(chǎn)稅。而針對我國目前現(xiàn)狀，大城市實(shí)際空置的房產(chǎn)比例并不高，大城市的產(chǎn)權(quán)屬性復(fù)雜，在不解決供給的情況下，盲目擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍很可能導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費(fèi)被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。

　　宋丁建議，深圳如果開征房產(chǎn)稅，應(yīng)有具體的時(shí)間表或者初步的安排，讓大家看到具體的政策方向，而這才更符合深圳樓市目前的形勢。

　　房產(chǎn)稅落地猜想

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已得到證實(shí)，誰將成為第二批試點(diǎn)城市?房價(jià)居高不下的深圳無疑迅速被推到風(fēng)口浪尖。那么，倘若深圳真的開征房產(chǎn)稅，是該征增量房的稅還是存量房的稅?免征面積有多少?稅率又該如何確定?是逐年征收還是一次性征收?圍繞這些問題，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，全面預(yù)測房產(chǎn)稅在深圳該如何落地。

　　問題征增量還是存量?

　　對于征收新購商品房的稅還是征收市民持有商品房的稅，這將很大程度上影響房產(chǎn)稅征收的效果。宋丁認(rèn)為，目前深圳的財(cái)政狀況比較弱，如果征收存

　　量房的話，會(huì)有益于政府的財(cái)政收入，但會(huì)引起市民較大的抗拒性;如果征收增量房的話，則帶有調(diào)控房價(jià)的意義。理論上應(yīng)該是偏向于收存量，但從市場的實(shí)際情況看是偏向于收增量的。針對目前深圳房地產(chǎn)市場逐步從增量房市場過渡到存量房市場，宋丁認(rèn)為應(yīng)該采取過渡的方式，起步的時(shí)候收增量，然后逐步過渡到收存量。

　　而從操作性、接受度和新增住房結(jié)構(gòu)方面來看，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為征收增量房的可能性偏大。“目前深圳房地產(chǎn)市場存在開發(fā)大戶型產(chǎn)品的趨勢，開征增量房稅的話，會(huì)使中高檔物業(yè)的銷售放緩，從而影響開發(fā)的預(yù)期。”但她認(rèn)為，在開征增量房稅時(shí)可能會(huì)設(shè)定很多條件，因此或許只有部分增量房需要被征稅。

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