（原標(biāo)題： 江蘇發(fā)布土增稅問(wèn)題公告 售后返租成亮點(diǎn)）

　　【導(dǎo)讀】日前，江蘇省地稅局發(fā)布《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))，對(duì)該省土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行了界定和明確。該《公告》將于2012年10月1日起在全省范圍內(nèi)施行。

　　《公告》界定了土地增值稅清算單位，廣州記賬公司了解到進(jìn)一步明確了土地增值稅核算對(duì)象，確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅)和非住宅類房產(chǎn)等類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　《公告》還對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)、同一開發(fā)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用分?jǐn)偧胺康禺a(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的扣除等內(nèi)容進(jìn)行了明確。其中，售后返租的土地增值稅政策尤其引人注意，其稅務(wù)處理方法與營(yíng)業(yè)稅規(guī)定基本一致。售后返租土地增值稅政策的明確，使得營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅在售后返租收入確認(rèn)口徑上保持了一致性。此外，如何判定“轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低”一直是困擾主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的難點(diǎn)問(wèn)題，此前相關(guān)政策規(guī)定大多不具備可操作性。此次《公告》在認(rèn)真總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并充分征求各方意見的基礎(chǔ)上，首次規(guī)定了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%”這一可操作性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　附：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題公告如下：

　　一、土地增值稅清算單位

　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

　　二、土地增值稅核算對(duì)象

　　廣州記賬公司了解到土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;

　　(二)其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);

　　(三)非住宅類房產(chǎn)。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的確認(rèn)

　　納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　(二)售后返租收入的確認(rèn)

　　單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購(gòu)房者將所購(gòu)房地產(chǎn)無(wú)償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。

　　(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定

　　對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

　　1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;

　　2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格;

　　3、政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;

　　4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

　　四、同一開發(fā)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用分?jǐn)?/strong>

　　(一)同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

　　(二)同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對(duì)象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　(三)同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯材軌虬床煌愋头康禺a(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偟慕痤~之和的5%計(jì)算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偟慕痤~之和的10%計(jì)算扣除。

　　五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的扣除

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除

　　納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　(二)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用;未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

　　人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

　　(三)裝修裝飾費(fèi)用的扣除

　　凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　(四)取得土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除

　　納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金(包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　(五)相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

　　2、政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)按照以下原則處理：

　　(1)企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開發(fā)成本;反之，則應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)

　　計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。

　　(2)允許計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。

　　本公告自2012年10月1日起施行。