（原標題： 江蘇發布土增稅問題公告 售后返租成亮點）

　　【導讀】日前，江蘇省地稅局發布《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規[2012]1號)，對該省土地增值稅有關業務問題進行了界定和明確。該《公告》將于2012年10月1日起在全省范圍內施行。

　　《公告》界定了土地增值稅清算單位，廣州記賬公司了解到進一步明確了土地增值稅核算對象，確定土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按普通標準住宅、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅)和非住宅類房產等類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　《公告》還對房地產轉讓收入的確認、同一開發項目不同類型房地產成本費用分攤及房地產開發成本、費用的扣除等內容進行了明確。其中，售后返租的土地增值稅政策尤其引人注意，其稅務處理方法與營業稅規定基本一致。售后返租土地增值稅政策的明確，使得營業稅與土地增值稅在售后返租收入確認口徑上保持了一致性。此外，如何判定“轉讓價格明顯偏低”一直是困擾主管稅務機關的難點問題，此前相關政策規定大多不具備可操作性。此次《公告》在認真總結實踐經驗并充分征求各方意見的基礎上，首次規定了“房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%”這一可操作性較強的標準。

　　附：江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告(蘇地稅規[2012]1號)

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規的規定，現將土地增值稅有關業務問題公告如下：

　　一、土地增值稅清算單位

　　土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。

　　二、土地增值稅核算對象

　　廣州記賬公司了解到土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　(一)普通標準住宅;

　　(二)其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);

　　(三)非住宅類房產。

　　三、關于房地產轉讓收入的確認

　　(一)轉讓房地產的有關經濟利益的確認

　　納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質的經濟收益，應當確認為房地產轉讓收入。

　　因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。

　　(二)售后返租收入的確認

　　單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間，其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

　　(三)房地產轉讓價格明顯偏低的收入確定

　　對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。

　　對以下情形的房地產轉讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：

　　1、法院判定或裁定的轉讓價格;

　　2、以公開拍賣方式轉讓房地產的價格;

　　3、政府物價部門確定的轉讓價格;

　　4、經主管稅務機關認定的其他合理情形。

　　四、同一開發項目不同類型房地產成本費用分攤

　　(一)同一開發項目中建設不同類型房地產的，按該類型房地產建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

　　(二)同一開發項目中建設的不同類型房地產發生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，按本公告第二條所規定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產分別歸集的，應按照不同類型房地產的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。

　　(三)同一開發項目中建設的不同類型房地產應分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實計算扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產開發費用，按本條第(一)、(二)項規定計算分攤的金額之和的5%計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產項目不同類型房地產計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條第(一)、(二)項規定計算分攤的金額之和的10%計算扣除。

　　五、關于房地產開發成本、費用的扣除

　　(一)房地產開發成本核定扣除

　　納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產開發成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　(二)公共配套設施成本費用的扣除

　　房地產開發企業建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用;未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。

　　人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。

　　(三)裝修裝飾費用的扣除

　　凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。

　　對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。

　　(四)取得土地使用權所支付費用的扣除

　　納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。

　　房地產開發企業支付的土地閑置費不得扣除。

　　(五)相關費用、基金的扣除

　　1、房地產開發企業代收費用，應當按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條的規定進行處理。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。

　　2、政府性基金和行政事業性收費按照以下原則處理：

　　(1)企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本;反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應

　　計入開發費用。

　　(2)允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。

　　本公告自2012年10月1日起施行。

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