（原標題： 海南調整契稅申報繳納期限政策解讀）

　　【導讀】廣州記賬公司了解到，海南省局出臺了《海南省地方稅務局關于調整契稅申報繳納期限的公告》，現將有關政策解讀如下。　　

　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條規定，契稅征收機關有權核定契稅納稅期限，為保護納稅人合法權益，維護社會安全與穩定，海南省局出臺了《海南省地方稅務局關于調整契稅申報繳納期限的公告》(瓊地稅公告2012年第 8號)(以下簡稱《公告》)，現將有關政策解讀如下：

　　一、關于契稅納稅人的解讀

　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬的，承受的單位和個人為契稅的納稅人。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》規定，法律、行政法規規定的負有代扣代繳、代收代繳義務的單位和個人為扣繳義務人。

　　房地產開發企業不屬于稅收法律、行政法規明確規定的負有代扣代繳、代收代繳義務的單位，購買房產、土地的單位或個人仍是契稅納稅義務人。納稅義務人未能在規定期限內繳納契稅稅款的，主管稅務機關將按照《中華人民共和國稅收征收管理法》規定追繳稅款并加收滯納金。

　　購房者委托房地產開發企業代收代繳契稅的行為屬于民事代理行為。房地產開發企業作為代理人未能在規定的納稅期限內代納稅義務人繳納契稅稅款的，納稅義務人根據《中華人民共和國民法通則》規定，有權要求房地產開發企業賠償稅務機關對納稅人處罰的罰款和加收的滯納金。同時，房地產開發企業沒有在規定的納稅期限內繳納代收的契稅稅款，屬于占有國家稅款行為，稅務機關可依照《中華人民共和國稅收征收管理法》賦予的權力，對占用稅款的房地產開發企業予以追繳并作處罰。

　　二、關于契稅納稅期限調整的解讀

　　契稅納稅期限必須滿足兩個條件：

　　(一)根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第十一條有關“先繳納契稅，后辦理產權證”的規定，納稅人必須在辦理產權證之前繳納契稅。

　　(二)土地權屬轉移和由房地產開發企業代收代繳房屋契稅的納稅人，納稅期限為自納稅義務發生之日起(代收契稅之日起)90天內。

　　三、契稅滯納金計算起始日期的解讀

　　(一)納稅人未申報繳稅但已取得土地房屋權屬證的，以其取得土地房屋權屬證的次日為滯納金計算的起始日期。

　　(二)超過納稅義務發生時間90天的，以納稅期限屆滿的次日為計算滯納金的起始日期。

　　四、關于契稅納稅申報時間的調整的解讀

　　為了方便納稅人，減輕納稅人負擔，省局決定將契稅的納稅申報期限調整與繳款期限一致。即無論是房屋權屬轉移還是土地權屬轉移的納稅人，只需在契稅納稅期限內的任何一天到稅務征收機關或登錄海南省地稅房地產一體化網上契稅操作系統，都可同時辦理契稅的申報和繳款業務，改變了以往發生契稅納稅義務后，納稅人在一定期限內先申報稅款，然后在一定期限內再繳納稅款，需兩次往返稅務機關的做法。

　　五、關于代收契稅時間的界定

　　代收契稅發生時間為納稅人委托房地產開發企業代收代繳契稅所簽訂或取得協議、合約、單據等其他有效憑證的當天。

　　六、關于征管措施

　　(一)嚴格執行“先稅后證”規定

　　稅務機關協同房地產管理部門，嚴格執行“先稅后證”的有關規定。納稅人申報繳納契稅時，提供稅務機關要求的相關資料，主管稅務機關對資料的完整性、準確性、及時性進行審核無誤后，向納稅人開具契稅繳稅票據和繳稅證明，作為納稅人到房地產管理部門辦理權屬證件的憑據。對購房者委托房地產開發企業代收代繳契稅的，代理人應做明細申報，主管稅務機關應按明細申報開具每戶購房者的契稅繳稅票據和繳稅證明。

　　(二)嚴格執行“多退少補”規定

　　對以下幾種情形的，根據納稅人申請，可以執行稅款“多退少補”和“退還”規定：

　　1、以建設部門實際驗收測量的面積為憑據，購房者驗收、入住、辦證后的實際納稅依據與已繳納的契稅依據之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補”.

　　2、對購房人自行轉售(更名)，凡未將房屋退還給開發商，開發商也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉售行為，原購房者已繳納的契稅不予退還，并對其自行轉售行為依法征收相關稅費。

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