（原標(biāo)題： 國(guó)五條細(xì)則滿月 上海無(wú)繳納20%個(gè)稅案例）

　　【導(dǎo)讀】新政細(xì)則出臺(tái)滿月，上海二手房個(gè)稅政策“按兵不動(dòng)”，購(gòu)房者感慨，3月排隊(duì)過(guò)戶“白忙活了”。

　　滬各大交易中心人聲鼎沸的場(chǎng)面猶在眼前，要求“嚴(yán)格按差價(jià)20%征稅”的國(guó)五條細(xì)則落地上海轉(zhuǎn)眼已經(jīng)一個(gè)月，上海二手房市場(chǎng)目前并未出現(xiàn)繳納20%個(gè)稅交易案例。

　　《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”)了解到，截至4月底，共有北京、上海、廣州、重慶、深圳、合肥、天津、南京、西安、廈門、杭州等35個(gè)城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。除北京外，包括上海在內(nèi)的發(fā)布地方細(xì)則的其他34個(gè)城市個(gè)稅政策仍“按兵不動(dòng)”。

　　不過(guò)，市場(chǎng)分析認(rèn)為，20%的個(gè)稅政策不會(huì)“無(wú)疾而終”，待各方面條件成熟后，會(huì)全面實(shí)施。

　　購(gòu)房者：3月“隊(duì)白排了”但安心

　　王毅(化名)一直認(rèn)為自己是趕上政策“末班車”的幸運(yùn)兒，回憶起3月排隊(duì)過(guò)戶的場(chǎng)景，王毅用“驚心動(dòng)魄”四個(gè)字來(lái)形容。

　　據(jù)王毅介紹，他3月6號(hào)去浦東房產(chǎn)交易中心過(guò)戶，早上6點(diǎn)不到趕到交易中心，交易大廳門口擠滿了人，根本就擠不進(jìn)去，后來(lái)拿到的是300多號(hào)。看這種情形，王毅估計(jì)不到中午都排不到，他決定第二天趕早點(diǎn)再來(lái)。

　　“3月7號(hào)，我特意看了一下時(shí)間，到交易中心的時(shí)候，早上4點(diǎn)半左右，雖然比前一天的情況稍微好點(diǎn)，但想要在中午之前辦理好，還是很難。無(wú)奈之下，就花了3000塊買了一張‘黃牛票’”，王毅告訴《東地產(chǎn)》。

　　王毅說(shuō)，當(dāng)時(shí)就覺得比起20%的個(gè)稅，這3000塊真是不算什么，就一股腦的想著一定要過(guò)戶，趕在政策出臺(tái)前把房子買了。

　　“誰(shuí)知道這政策都落地一個(gè)多月了，20%的個(gè)稅都沒動(dòng)靜，3000塊‘白花了’”，王毅笑言。

　　不過(guò)，王毅告訴《東地產(chǎn)》，雖然趕了兩天的大早、多花了3000塊，但是看到自己手上的房產(chǎn)證，還是比較欣慰，“這下就定心了”。

　　而對(duì)于目前遲遲未落地的20%個(gè)稅，王毅說(shuō)，或許明天就開始執(zhí)行了，誰(shuí)愿意冒這個(gè)險(xiǎn)?

　　與王毅想法類似的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)3月份購(gòu)得房產(chǎn)的客戶抽樣回訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)買家并不后悔自己徹夜排隊(duì)過(guò)戶。

　　漢宇地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理付偉說(shuō)，雖然在旁觀者看來(lái)，個(gè)稅即使到了4月底都還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，排隊(duì)購(gòu)房似乎成為反應(yīng)過(guò)度，但早早吃下“定心丸”，再加上堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)走勢(shì)，讓客戶覺得排隊(duì)是值得的。

　　與此同時(shí)，《東地產(chǎn)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)賣家也認(rèn)為能在3月份及時(shí)脫手，很幸運(yùn)。

　　3月上旬順利出售房屋的林先生告訴《東地產(chǎn)》，房子賣得比較急，當(dāng)時(shí)還擔(dān)心價(jià)格會(huì)不會(huì)“軟”了些，按照目前行情看，其實(shí)也差不多。“早賣了早安心，政策出臺(tái)后，就難賣了，成本還高。”

　　市場(chǎng)：成交量萎縮但價(jià)格堅(jiān)挺

　　盡管政策溫和落地，實(shí)施力度不及預(yù)期，但3、4月份二手房的交易數(shù)據(jù)仍然體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)政策的激烈反應(yīng)。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份全市二手房成交量較3月份環(huán)比下降70%以上，房源掛牌量環(huán)比上月下降2至3成，看房量減少6成以上。

　　上海中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐提供的數(shù)據(jù)同樣顯示，4月份二手房市場(chǎng)成交量、掛牌量、帶看量等指標(biāo)均大幅下降。

　　盡管如此，價(jià)格方面卻較為堅(jiān)挺。據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)指數(shù)反映，就在4月的最后一周中心城區(qū)有房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，以黃浦為例，最后一周報(bào)價(jià)上漲5%，區(qū)域內(nèi)“中凱城市之光”報(bào)價(jià)較上月上漲3%-5%。

　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，4月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅約為3%。該市場(chǎng)研究部對(duì)全市二手房重點(diǎn)成交板塊的抽樣反饋，以寶山共康泗塘、浦東金楊等板塊代表的低端市場(chǎng)，均出現(xiàn)了5%左右的漲幅。

　　漢宇地產(chǎn)寶山共康泗塘板塊的區(qū)域經(jīng)理丁以珍告訴《東地產(chǎn)》，4月份，區(qū)域內(nèi)老公房的漲幅最為嚴(yán)重，以呼瑪新村為例，3月份的售價(jià)在2.1-2.2萬(wàn)/平方米，如今售價(jià)卻已升至2.2-2.3萬(wàn)/平方米。

　　付偉認(rèn)為，調(diào)控政策對(duì)于預(yù)期有一定作用，但短期內(nèi)價(jià)格上漲趨勢(shì)很難改變。

　　走勢(shì)：20%個(gè)稅政策伺機(jī)而出

　　一邊是市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，一邊是政策“懸而未決”。有購(gòu)房者戲言，政策本身的“殺傷力”遠(yuǎn)不及政策給大家?guī)?lái)的恐懼“殺傷力”大。

　　市場(chǎng)分析人士坦言，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，樓市還存在投資空間，這也吸引一些沒有房票的買家，仍在設(shè)法通過(guò)假離婚等手段繼續(xù)買房。如若20%個(gè)稅落地執(zhí)行，投資空間被壓縮，市場(chǎng)活躍度降低。從政府的角度出發(fā)，肯定不希望看到這個(gè)市場(chǎng)結(jié)局，因此攔阻拖延所得稅落地就有了切實(shí)的理由。

　　《東地產(chǎn)》據(jù)此致電上海國(guó)稅總局房地產(chǎn)稅務(wù)部門，相關(guān)工作人員言辭肯定：“國(guó)五條提及的政策在上海一直嚴(yán)格執(zhí)行，房產(chǎn)過(guò)戶能提供原值的也嚴(yán)格按照20%的個(gè)稅繳納”。

　　日前，《東地產(chǎn)》記者走訪了靜安房產(chǎn)交易中心，稅務(wù)部門工作人員告訴《東地產(chǎn)》，目前滿五年且唯一的房子是免征個(gè)稅的，不符合其中一個(gè)條件的，能提供原始發(fā)票，按照差額20%征收個(gè)稅，不能提供原始發(fā)票的按全額的1%或2%征收。

　　有中介公司分析師認(rèn)為，這樣的繳稅辦法，主動(dòng)權(quán)在繳稅一方，按照交稅從低原則，有原始發(fā)票的也會(huì)說(shuō)沒有。

　　《東地產(chǎn)》了解到，二手房20%個(gè)稅政策在執(zhí)行層面沒有變化。截止目前，上海并沒有出現(xiàn)20%個(gè)稅繳納的案例，二手房個(gè)稅仍按照老辦法執(zhí)行。

　　上述市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，征收20%個(gè)稅即使抑制了一部分投資客，政策若不能阻止個(gè)稅成本轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者，20%個(gè)稅會(huì)間接推高房?jī)r(jià)，這與政府極力穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意圖存在矛盾。

　　此外，稅務(wù)部門在稅收計(jì)算上存在技術(shù)障礙，在信息系統(tǒng)尚未完善前，稅務(wù)部門無(wú)法準(zhǔn)確的核實(shí)房屋原值。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅生告訴《東地產(chǎn)》，技術(shù)障礙表現(xiàn)在征收后是否抵扣此前購(gòu)房的成本，如貸款利息、裝修成本等。另外，對(duì)于征收的房屋類型，存在房齡老及難以評(píng)估房源原值，如福利房等。

　　不過(guò)，市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，20%個(gè)稅政策不會(huì)“無(wú)疾而終”，只待各方面成熟后推出。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析稱，單按目前市場(chǎng)的情況看，4月以來(lái)價(jià)格暫時(shí)較為平穩(wěn)，買賣雙方陷入博弈階段，一旦市場(chǎng)價(jià)格沖破這種束縛，呈明顯上漲態(tài)勢(shì)，民眾引起反響突破了政府利益阻力，20%個(gè)稅就能真正上場(chǎng)了。

　　付偉認(rèn)為，只有在供需實(shí)現(xiàn)平衡，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)真正穩(wěn)定的情況下，稅收杠桿也能起到真正的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，才是征收20%個(gè)稅的時(shí)機(jī)。

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