（原標(biāo)題： 房產(chǎn)稅不可倉促出臺）

　　【導(dǎo)讀】隨著房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，以及增量先行還是增量與存量聯(lián)動討論的升溫，房產(chǎn)稅已成為當(dāng)前國人最敏感的熱門話題之一。

　　隨著房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，以及增量先行還是增量與存量聯(lián)動討論的升溫，房產(chǎn)稅已成為當(dāng)前國人最敏感的熱門話題之一。對普通百姓來說，能否認(rèn)同并接受房產(chǎn)稅有一個認(rèn)識的過程，為此需要加強(qiáng)政策的解釋力度，讓百姓真正弄清征收房產(chǎn)稅的必然性和重要性，房產(chǎn)稅如何征收及其對房價、對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與發(fā)展、對收入分配的影響等問題。

　　從理論淵源分析，房產(chǎn)稅源于美國土地改革理論家和實踐家亨利·喬治提出的“單一土地稅”理論。他認(rèn)為在一定時期內(nèi)，土地增值并不能提高全社會的總體財富，但會通過剝奪他人財富的方式使少數(shù)占有土地的人得到財富，從而擴(kuò)大貧富差距，因而有必要通過稅收等手段對少數(shù)人取得的財富實行再分配。由于土地升值主要是集聚效應(yīng)(城鎮(zhèn)化)的結(jié)果，對地價征稅并歸社會所以就顯得非常必要。有了地價稅后，還可以廢除一切其他稅收，使社會財富趨于平均。這就是“亨利·喬治定理”，即“土地漲價歸公，私人就永遠(yuǎn)不用納(別的)稅”。后來諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主斯蒂格利茨有條件地證明了這個定理——總地租等于對純公共物品的支出。孫中山也基于這個定理，提出了“土地漲價歸公”的民生主義主張。

　　據(jù)廣州記賬報稅公司了解到，房地產(chǎn)稅在中國其實早就存在，具體包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等。計稅依據(jù)是，房產(chǎn)稅是按賬面價值征稅，城鎮(zhèn)土地使用稅按占地的面積征稅。但這些都不能隨著房地產(chǎn)的升值而相應(yīng)增加稅收收入，因而并不是真正意義上的房產(chǎn)稅。典型的房產(chǎn)稅，是對保有住房和儲備土地升值所征的稅，而且是每年經(jīng)有關(guān)部門評估后再征收，因此會隨房產(chǎn)的升值而提高。這種房產(chǎn)稅不僅為地方政府帶來更穩(wěn)定、更持久的財政收入，而且還能調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，縮小貧富差距。因為房產(chǎn)越多，應(yīng)交稅也越多，還可降低住房的開發(fā)成本，提高投機(jī)性房產(chǎn)的保有成本，達(dá)到合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，滿足居民住房基本需求等目的。

　　在我國現(xiàn)有機(jī)制下，地方政府通過競價拍賣土地，能輕易地獲得巨額資金，形成了對“土地財政”的依賴，所以總有推高土地價格，收取更多土地出讓金的沖動。由于地價在房價中占比高，目前普遍達(dá)到40%以上，有的甚至超過60%，地價上漲也就成為推動房價上漲的重要推手。所以，要促使房價合理回歸，地價非降下來不可。而要把地價降下來，就得為地方政府尋找到穩(wěn)定的替代財源。相對于一次性收取今后50年至70年土地使用權(quán)的收益，即土地出讓金，對房地產(chǎn)征稅可為地方政府帶來更穩(wěn)定、更持久的財政收入。在國外，房產(chǎn)稅是許多國家地方政府財政收入的重要來源。比如，美國物業(yè)稅約占地方財政收入的30%，約占地方稅收收入的75%;澳大利亞房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重為60%;日本固定不動產(chǎn)稅占地方財政收入的比重為53.3%。從長遠(yuǎn)看，伴隨著可供開發(fā)的房地產(chǎn)的減少，房屋保有量會越來越多，城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)私人擁有率也越來越高，以房產(chǎn)稅征稅替代土地財政是大勢所趨。

　　對普通百姓來說，最關(guān)心的是如何征收房產(chǎn)稅。目前上海的試點(diǎn)方案是，對本地居民在合并計算的家庭全部住房面積超過人均60平方米時，對新購住房超出部分的面積征稅;對非本地居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率按房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶則是對獨(dú)棟商品住宅、個人新購的高檔住房、無重慶戶籍未在當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T所購第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，稅率在0.5%～1.2%。同時規(guī)定獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米;新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。可見兩地既不是對所有房屋征收房產(chǎn)稅，也不是征收典型的房產(chǎn)稅。這樣做，雖然不會增加絕大多數(shù)業(yè)主的負(fù)擔(dān)，但卻有違房產(chǎn)稅的本意，也難以得到業(yè)主的認(rèn)同。因為這是在業(yè)主已繳納土地出讓金性質(zhì)的“土地使用稅”后的“稅上稅”。而典型的房產(chǎn)稅主要針對土地升值所征的稅。也就是說，只有當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時才當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，目的是要改變當(dāng)下地方政府土地財政和房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收稅制混亂、重復(fù)征稅的狀況，調(diào)節(jié)收入分配，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)投資性需求。

　　由于開征房產(chǎn)稅涉及范圍廣，操作過程復(fù)雜，還有一個讓納稅人充分認(rèn)識其性質(zhì)和作用，提高認(rèn)同度和納稅意識的過程，所以不可倉促出臺。筆者以為，比較理想的做法是，對存量住房在70年土地使用權(quán)到期后再逐年征收房產(chǎn)稅;在取消對土地出讓金、合并相關(guān)稅費(fèi)，從而降低購房“門檻”后，再對新購住房逐年征收房產(chǎn)稅。這樣既能解決地方財政過度依賴土地出讓金的狀況，也能消除“土地財政”對中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲，高地價導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，土地漲價歸公收益流失而造成社會財富分配不公等現(xiàn)象，最終促成房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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